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1 非居住者の小規模宅地(特定居住用)特例

​2 親族間の相当地代

​3 袋地(旗竿地)の旗振り評価 

 

​ No.1

 

​非居住者の小規模宅地(特定居住用)特例

 イギリスに13年ずっと住んでいます。最近日本で暮らしていた母が亡くなり、母が住んでいた日本の家と敷地を相続することになりました。私は、元は日本に住んでいて国籍は日本なのですが、結婚して以来ずっとイギリスで暮らしています。日本へは数年に 1回位しか行きませんし、これからもイギリス

に住む予定です。相続税の小規模宅地の特例は受けられますか。

✍ ご回答

​ 相続税の小規模宅地(特定居住用)特例の要件を満たしますと、被相続人(亡くなった方)が居住用としていた宅地等は330㎡まで 8割の評価減が可能となります。その要件の一つに、いわゆる「家なき子」のケースというものがあり、その特例を適用するための要件は次のとおりです。

(1) 被相続人の親族が、被相続人の居住していた宅地等を相続または遺贈で取得したこと。

(2) 宅地等の取得者は、相続税法第 1条の 3第 1項 第 1号、同項第 2号に該当する者、又は同第 4号に該

   当する者で日本国籍を有する者であること。

(3) 被相続人の配偶者がいないこと。

(4) 相続直前に被相続人の居住家屋に他の相続人が居住していないこと。

(5) 取得者・取得者の配偶者・三親等内の親族・同族法人の所有する、相続税法施行地内にある家屋

    (被相続人の居住家屋を除く)に、相続開始前 3年以内に取得者が居住していないこと。

(6) 相続開始時に取得者が居住している家屋を、相続前に取得者が所有したことがないこと。

(7) 相続開始から相続税申告期限まで引続き、取得した宅地を所有していること。

 ずいぶん沢山の要件があります。上記要件の(2)の相続税法第 1条の 3第 1項は、相続税の納税義務者を定める条項で、取得者は同条項の上記記載の各号に該当する相続税の納税義務者でなければならないということになります。この条項は難解ですが重要ですので、以下、少し簡略にして書きます。

1 相続税法第 1条の 3第 1項第 1号

   相続税の納税義務者は、財産取得時点で日本に住所を有する、

  イ 一時居住者(注1)でない個人。

  ロ 被相続人が一時居住被相続人(注2)または非居住被相続人(注3)でない時の、一時居住者で

    ある個人。

(注1) 一時居住者 

        相続開始の時に在留資格を有する者で、相続前 15年以内に日本に住所を有していた期間が 10

    年以下の者。

(注2) 一時居住被相続人

               相続開始の時に在留資格を有し、かつ日本に住所を有していた被相続人で、相続前 15年以内に

             日本に住所を有していた期間が 10年以下の者。

(注3)   非居住被相続人

               相続開始の時に日本に住所を有せず、相続前 10年以内に日本に住所を有したことがある者で、

             日本国籍を有していなかった者、または相続前10年以内に日本に住所を有しなかった者。

2 相続税法第 1条の 3第 1項第 2号

   相続税の納税義務者は、財産取得時点で日本に住所を有しない、

    イ 日本国籍の個人であって、

   (1) 相続前10年以内に日本に住所を有していたことがある者。

          (2) 相続前10年以内に日本に住所を有していない者で、被相続人が一時居住被相続人または非居

                住被相続人でない時。

      ロ 日本国籍を有しない個人であって、被相続人が一時居住被相続人または非居住被相続人でない

    時。

3 相続税法第 1条の 3第 1項第 4号

   相続税の納税義務者は、財産取得時点で日本に住所を有しない個人で、被相続人が一時居住被相続人

  であるか非居住被相続人である時。

  (この場合は、相続税法第 2条により、取得した日本国内の財産に対してのみ課税されます。)

 

 相続税の納税義務者の条項は、国際的課税に対応して頻繁に改正が行われ、その度に内容・条文が複雑になっておりますので、理解するのに大変骨が折れると思います。

 さて、以上の特例適用要件をご相談のケースで考えてみましょう。

(1) 「被相続人の親族が、被相続人の居住していた宅地等を相続または遺贈で取得したこと。」

   これは前提ですからいいですね。

(2)   「宅地等の取得者は、相続税法第 1条の 3第 1項 第 1号、同項第 2号に該当する者、又は同第 4号に

        該当する者で 日本国籍を有する者であること。」

        国際的相続では、これが重要なポイントになります。

   あなたは、財産取得時点で日本に住所を有せず、日本国籍で、相続前10年以内に日本に住所を有し

     ていないけれど、被相続人が一時居住者または非居住被相続人でない場合の納税義務者になり、上記

     の相続税法第 1条の 3第 1項第 2号イ(2)に該当します。従って、OK。

(3) 「被相続人の配偶者がいないこと。」

   これはご事情によります。

(4) 「相続直前に被相続人の居住家屋に他の相続人が居住していないこと。」

        これもご事情によります。

(5) 「取得者・取得者の配偶者・三親等内の親族・同族法人の所有する、相続税法施行地内にある家屋

      (被相続人の 居住家屋を除く)に、相続開始前 3年以内に取得者が居住していないこと。」

     相続税法施行地内にある家屋とあり、イギリスの家屋は含まれないことになりますので、あなたが

       配偶者や親族等の所有する家屋に住んでいても、OKとなります。

(6) 「相続開始時に取得者が居住している家屋は、相続前に所有したことがないこと。」

    相続時点でお住まいの家屋がご自分の所有だった時がなければ、OKです。

(7) 「相続開始から相続税申告期限まで引続き、取得した宅地を所有していること。」

    取得した土地を相続税の申告期限まで所有していれば、OKです。

 以上の検討の結果が全てOKとなれば、特例の適用が可能となります。

 

 現実に案件が生じた折には、下記法令等をご参照なさって、扱いに正確を期して頂きますようお願いいたします。理解にそごが生じる恐れもございます。なお、当方に解決をご依頼の際には、責任をもって検討させて頂きます。

                         2020.4.30 yxiaolin117@gmail.com 税理士 小林禧継

根拠となる法律

相続税法第 1条の 3(相続税の納税義務者)

相続税法第 2条(相続税の課税財産の範囲)

租税特別措置法第69条の 4(小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)

租税特別措置法施行令第40条の 2

租税特別措置法施行規則第23条の 2

NO.2

 

親族間の相当地代

 自宅建物全てとその敷地の 1/2を 3年前に夫から相続しました。敷地の 1/2は娘が相続しています。娘は 2年前に結婚し家を出ました。娘の土地持分 1/2については、私が無償で借りていたわけですが、最近娘に地代を払ってやろうと考えています。娘はできるだけ多い方が良いと言っています。相当地代は通常の地代と比べて高いそうですが、私が娘に相当地代を払うのは税務上いかがでしょう。

​ 相当地代で賃貸を始めたとして、何年か経って土地の値段が変わってきた時にはどうなりますか。

✍ ご回答

 借地人の経済的地位の高さから、更地価格に占める借地権の割合は大きく、国税庁の発表している路線価図では、借地権割合が 8~9 割の地域もあります。そのような地域では、土地所有権ではなく、借地権付建物の売買契約も多く、借地権取得のための費用は多額なものになります。

 敷地の 1/2に借地権を設定するとなると、娘さんに多額の代金を払うことになり、また娘さんは借地権の譲渡所得課税がされることにもなります。借地権の対価を支払わずに借地契約を結び、通常の地代の授受をしますと、娘さんからあなたへ借地権の贈与があったとされて、多額の贈与税があなたに課されることになります。

 そこで、「土地を借りているのだから、地代を払ってもおかしくない。借地権についての課税がされないように借地契約ができないか。」と考えることになります。これは、土地所有者が主宰する法人に土地を貸す時によく問題になります。借地権の設定に際し通常権利金を授受する取引上の慣行がある地域で、借地権相当の対価の支払いなく法人が借地をすると、法人は借地権の受贈益に対して課税されます。この課税を避けるために、法人は通常の地代より高い「相当地代」と呼ばれる地代を払う選択をすることができます。

 土地の所有権(借地権に対する底地権)に比べ、借地権の割合が大きければ大きいほど、地代は低くなるという原理から、逆に地代を高くすれば借地権の占める割合は低くなり、借地権が全くない場合には地代は最も高くなると考えられます。そこで、借地権相当の対価の授受がなくても「相当地代」の授受をすれば、借地権は 0であるから借地権 についての課税はないということになっています。これを基本として、法人税の扱いでは、相当地代の最低限度の金額が、過去 3年間の相続税評価額の平均値の概ね年 6%程度と定められています。

 税務上のこの扱いは、借地関係の原理から生まれているものであるため、相続税・贈与税の場合でも、同様の扱いが通達で定められています。ただ、法人は営利を目的とする法的人格で自然人とは異なる点があり、実際上は個人間で相当地代の授受が行われる例はほとんど見ることはありません。個人間で借地権を0として借地する場合は、親族間の無償使用がほとんどで、子が親の土地上に家屋を建て無償で借地を始めても、それが自然であるとされ、借地権の贈与として贈与税が課税されることはありません。

​ 土地所有者と借地人に対立的要素がある、または対立が生じたとすれば、地代の授受に自然な面もあり、相当地代の授受ということも納得されることがあると思われます。対立的要素もなく、子に収入を得させたいということになりますと、贈与的な要素や相続税対策の面も感じられるようになります。親子間で、他人間と同様に建物の賃貸をすることもありますので、親子間で相当地代の授受をしても不自然ではないでしょうが、例がほとんどありません。実行には勇気が必要ですね。

 土地の値段が上がって来て、地代が相当地代より低くなった時は、自然発生的な借地権が借地人に生じたと考えることもできます。この自然発生の借地権について、発生した時点または年分で課税する規定はありません。その後、相続税・贈与税の課税原因が生じた折に、相当地代と実際地代の差額を基に通達の算式により借地権価格を算出し、それに従って相続税・贈与税の課税をすることとされています。

​ 法人税の通達では、法人が土地所有者である時に、相当地代を収受している間の地代の額の改定方法について届出をすることが定められています。方法は、土地価格の上昇に応じて地代の額を相当地代の額に改定する方法とそれ以外の方法の 2つです。そして、概ね 3年ごとに地代を相当地代の額に改定してきた場合には、課税時期における借地権を 0と扱い、そうでない場合には、通達により自然発生的な借地権を計算するようになっています。相続税・贈与税の関係では、そのような地代の改定についての通達上の定めはありませんが、基本的な考え方は同様と思われます。営利主体の法人格と自然人との差から、通達上の規定に差が生じていると考えられます。

 なお、土地の値段が下がった場合には、相当地代を超えた金額は贈与と判定されることが考えられますが、相続税評価額を基に相当地代を計算しているとすれば、差額はある程度柔軟に考えることはできると思われます。

 

 現実に案件が生じた折には、下記法令等をご参照なさって、扱いに正確を期して頂きますようお願いいたします。理解にそごが生じる恐れもございます。なお、当方に解決をご依頼の際には責任をもって検討させて頂きます。

                     2020.4.30 yxiaolin117@gmail.com 税理士 小林禧継

根拠となる法令等

法人税基本通達 13-1-1 ~ 13-1-16

「相当の地代を支払っている場合の借地権についての相続税及び贈与税の取扱いについて」

昭和 60年 6月 5日 国税庁(例規) (平成3年、17年改正)

NO.3

 

袋地(旗竿地)の旗振り評価

 評価する宅地は、路線価の付いた道路から私道を通って奥深い所にあり、相続税評価をするのに、私道の特定路線価の設定申請をせずに、路線価を基準にして袋地の評価をしようと考えています。路線価に近い方の私道に面した土地と比較すると、評価する土地は奥深く不利なので、この不利な点を評価に反映させる方法はありますか。

✍ ご回答

 国税庁のホームページに掲載されている事例を基に考えてみましょう。まず、次の事例の 1件目は四角な形の土地の例です。事例は、私道幅が 1mと狭く、道路への 2mの接道義務を満たしていない場合の事例ですが、奥行きが深いため、路線価に近い方の評価対象外の土地 ②の評価額を(評価対象地 ①+対象外の土地 ②)の合計評価額から控除することにより、評価対象地の評価額を算出しています。

(①+②)の土地の奥行価格補正率が 0.97であるのに対し、②の土地の奥行価格補正率は 1.00ですから、(①+②)- ② の方法で評価すれば、評価対象地 ①の㎡当り単価は ②の単価より少し低くなり、奥深い所にある不利な点を評価に反映することができます。

国税庁のホームページの事例 1

接道義務を満たしていない宅地の評価 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/19.htm

【照会要旨】

 右の図のように間口距離が短く接道義務を

満たしていない宅地はどのように評価するの

でしょうか。

                           

【回答要旨】

 通路部分を拡幅しなければ、建物の建築に対して著しい制限のある宅地なので、無道路地に準じた評価を行います。なお、無道路地として評価する際に控除する通路に相当する部分の価額は、通路拡幅のための費用相当額(正面路線価に通路拡幅地積を乗じた価額)とします。

(計算例)

1 評価対象地 ①の奥行価格補正後の価額

(1) 評価対象地 ①と前面宅地 ②を合わせた土地の奥行価格補正後の価額

  路線価   奥行価格補正率   ①+②の地積

 100,000円 × 0.97(奥行25m) × 375㎡  = 36,375,500円

 

(2) 前面宅地 ②の奥行価格補正後の価額

  路線価   奥行価格補正率   ②の地積

 100,000円 × 1.00(奥行5m) × 70㎡  = 7,000,000円

 

(注) 奥行距離が 5mの場合の奥行価格補正率は「0.92」であるが、「0.92」とすると前記(1)の評価対象地 ①と前面宅地 ②を合わせた整形地の奥行価格補正後の単価より、道路に接する部分が欠落している不整形地の奥行価格補正後の単価が高くなり不合理なので、このように前面宅地の奥行距離が短いため奥行価格補正率が 1.00未満となる場合においては、当該奥行価格補正率は 1.00とします。
 ただし、前記 (1)の評価対象地 ①と前面宅地 ②を合わせて評価する場合において奥行距離が短いため奥行価格補正率が 1.00未満の数値となる場合には、前面宅地の奥行価格補正率もその数値とします。 

(3) (1)の価額から(2)の価額を控除して求めた評価対象地 ①の奥行価格補正後の価額

 ①+②の価額   ②の価額   ①の奥行価格補正後の価額

 36,375,500円 - 7,000,000円 = 29,375,000円

2 不整形地補正(又は間口狭小・奥行長大補正)後の価額

 不整形地補正率 0.96(普通住宅地区 地積区分A かげ地割合18.67%)

 かげ地割合=[ 375㎡(想定整形地の地積)-  305㎡(評価対象地の地積)] / 375㎡ = 18.67%

  間口狭小補正率 0.90 (通路拡幅後の間口距離 2mに対するもの)

  奥行長大補正率 0.90 (通路拡幅後の間口距離 2m・奥行距離 25mに対するもの)

 不整形地補正率 間口狭少補正率        間口狭少補正率  奥行長大補正率

 (     0.96  ×   0.90  = 0.86 ) > (    0.90   ×     0.90   = 0.81  )

 奥行価格補正後の価額   間口狭少補正率・奥行長大補正率 

   29,375,000円   ×       0.81        = 23,793,750円

3 通路拡幅部分の価額

  路線価     通路部分の地積           評価通達の定める限度額

  100,000円 ×    5㎡   = 500,000円 <  23,793,750円 × 0.4

4 評価額

 奥行長大等補正後の ①の価額    通路拡幅部分の価額   評価対象地 ①の評価額

     23,793,750円     -    500,000円   =   23,293,750円

 

【関係法令通達】

 財産評価基本通達20-3

 次に、事例 2件目は四角でない複雑な形の土地の場合です。この場合も奥行きが深いため、1件目の事例と同様に(①+②)- ② の方法で評価を行っています。ただし、形状が複雑ですから、まず ①の近似整形地(近似整形地は、近似整形地からはみ出た部分と内側にへこんだ部分の面積がほぼ等しく、その合計面積が最小となるような整形地とされます。)を作図し、隣接する ②の整形地を作図します。ここから、事例1と同様に(①+②)- ② の方法で、まず奥行きだけの補正を行った後の、近似整形地 ①の㎡単価を算出します。近似整形地を基に奥行き補正を行うのは、形状が複雑なため、平均的奥行きを求め、(①+②)と②の平均的奥行きを基に補正を行う趣旨と解されます。その後、評価対象不整形地の不整形補正の計算を行います。

 しかし、近似整形地を求め、作図するのは困難な場合が多いと想像されます。近似整形地の代わりに想定整形地を使って奥行きを計算すれば、奥行き補正が簡単になりますが、想定整形地を使うと近似整形地を使った場合と比較して原理的なずれが生じるため、事例によっては評価額に有利・不利が生じる可能性があると考えられ、注意が必要です。

 

国税庁のホームページの事例 2

不整形地の評価―差引き計算により評価する場合  ttps://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/16.htm

【照会要旨】

 右の図のような不整形地はどのように評価

するのでしょうか。

 

【回答要旨】

 近似整形地 ①を求め、隣接する整形地 ②と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから隣接する整形地 ②の価額を差し引いた価額を基として計算した価額に、不整形地補正率を乗じて評価します。

(計算例)

1 近似整形地 ①と隣接する整形地 ②を合わせた全体の整形地の奥行価格補正後の価額

  路線価   奥行価格補正率    ①+②の地積

 100,000円 × 0.95(奥行30m)×  600㎡   = 57,000,000円

 

2 隣接する整形地 ②の奥行価格補正後の価額

  路線価    奥行価格補正率   ②の地積

 100,000円 × 1.00(奥行15m) × 150㎡  = 15,000,000円

 

3 1の価額から 2の価額を控除して求めた近似整形地 ①の奥行価格補正後の価額

  ①+②       ②     近似整形地 ①の価額

 57,000,000円 - 15,000,000円 =  42,000,000円

 

4 近似整形地 ①の奥行価格補正後の 1平方メートル当たりの価額(不整形地の奥行価格補正後の 1平方

  メートル当たりの価額)

 近似整形地 ①の評価額     ① の地積

      42,000,000円   ÷   450㎡  = 93,333円

5 不整形地補正率

 不整形地補正率 0.88(普通住宅地区 地積区分A かげ地割合 35.71%)

 かげ地割合= [ 700㎡(想定整形地の地積)-  450㎡(評価対象地の地積)] /  700㎡ = 35.71%

 

6 評価額

 近似整形地の単価  評価対象地の地積  不整形地補正率

   93,333円  ×   450㎡   ×    0.88   = 36,959,868円

 

(注意事項)

  1.  近似整形地を設定する場合、その屈折角は 90度とします。

  2.  想定整形地の地積は、近似整形地の地積と隣接する整形地の地積との合計と必ずしも一致しません。

  3.  全体の整形地の価額から差し引く隣接する整形地の価額の計算に当たって、奥行距離が短いため奥行価格補正率が 1.00未満となる場合においては、当該奥行価格補正率は 1.00とします。
     ただし、全体の整形地の奥行距離が短いため奥行価格補正率が 1.00未満の数値となる場合には、隣接する整形地の奥行価格補正率もその数値とします。
    ​ 

 

【関係法令通達】

 財産評価基本通達20

 以上、国税庁のホームページ掲載の事例を基に、旗振り評価を考察しました。ご相談を承ります

                    2020.9.20 yxiaolin117@gmail.com 税理士 小林禧継

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